대출 6억 이상 비중 60% 넘은 서울 자치구는? 거래 급감 예고된 6·27 규제 핵심 정리

대출 6억 이상 비중 60% 넘은 자치구는?

2025년 상반기 서울 부동산 시장에서 흥미로운 흐름이 나타났습니다. 일부 자치구에서는 주택을 매입한 사람 중 절반 이상이 6억 원을 초과하는 대출을 받은 것으로 집계됐습니다. 대출 의존도가 높은 지역이 점차 뚜렷해지는 가운데, 정부는 6월 27일부터 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 초고강도 규제를 시행하며 분위기 전환에 나섰습니다.

실제로 올해 1~5월 기준, 서울 25개 자치구 가운데 강남구에서는 56%가 6억 원을 초과하는 대출을 통해 주택을 구매했습니다. 이어 성동구 50%, 서초구 47%, 용산구 46%, 마포구 40% 순으로, 이른바 '강남 3구'와 '마용성'으로 불리는 상위권 입지 지역들이 상단에 포진해 있습니다. 이는 고가 주택의 실거래 상당수가 고액 대출에 의존하고 있음을 보여주는 대목입니다.

 

 

6억 초과 대출, 갈아타기냐 갭투자냐

그렇다면 이처럼 높은 대출은 어디서 비롯된 것일까요? 통계에 따르면 주택 매수자 중 절반 이상은 기존 부동산을 팔고 새 집으로 이동하는 ‘갈아타기 수요’였습니다. 동시에 또 하나 주목할 점은, 40%가 임대보증금을 승계하는 갭투자 방식으로 매입을 진행했다는 점입니다. 세입자의 전세보증금을 이용해 본인 자금을 줄이고, 고가의 주택을 사는 방식은 지난 몇 년간 서울에서 흔하게 관찰된 투자 수단이기도 합니다.

결국, 상당수의 실거래가 ‘대출+갭투자’라는 두 개의 자금줄을 통해 성사됐다고 볼 수 있습니다. 문제는 바로 이 지점에서 최근 정부의 대응이 본격화됐다는 것입니다.

 

6·27 대출 규제, 서울 거래 절벽 신호탄?

6월 27일부터 적용되는 새 규제는 주택담보대출의 상한선을 6억 원으로 제한하고, 갭투자에 활용되는 소유권 이전 조건부 전세대출 전면 금지는 조치를 담고 있습니다. 한마디로 기존에 자주 쓰이던 ‘고액 대출 + 보증금 끼고 매수’의 구조를 원천 차단한 것입니다.

이 규제가 타격을 줄 수 있는 대상은 명확합니다. 6억 이상 대출이 많았던 강남·서초·용산 등 고가 주택 지역과, 전세 보증금을 끼고 투자하던 갭투자 수요층입니다. 이 두 층을 동시에 조인다는 점에서 서울 전체 매수 수요의 약 30~40%가 위축될 수 있다는 분석이 나옵니다.

전문가들 역시 거래량 감소는 피할 수 없을 것이라 전망합니다. 특히 강남권을 제외한 중하위 입지에서는 가격 조정 압력도 가시화될 가능성이 높습니다. 대출이 막히면 현금 유동성 의존도가 높은 지역일수록 매수 여력에 제약이 커질 수밖에 없기 때문입니다.

 

앞으로의 변수는?

당장 시장은 관망세로 돌아섰습니다. 실제로 강남권 중개업소들 사이에서는 매수 문의가 눈에 띄게 줄었다는 목소리도 들리고 있습니다. 다만, 자산가들이 몰린 고가 지역의 경우 대출보다 자금 출처 문제가 더 중요할 뿐 매수 여력 자체는 건재하다는 평가도 함께 제시됩니다.

이번 규제가 어떤 식으로 시장에 영향을 미칠지는 당장 한두 달 내에 거래량 통계를 통해 확인될 것입니다. 실수요자든 투자자든, 지금은 시장의 반응을 주의 깊게 살펴야 할 시점입니다.

 

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